주택가격과 도시중심(CBD)까지 거리의 관계 연구

Abstract

Edward Glaeser에 의하면 미국의 경우 주택가격이 급격하게 상승한 시기인 1996년~2006년에 Central Business District(CBD)까지의 거리와 주택가격 상승률이 음의 상관관계를 보여, 도시 중심에 위치한 지역일수록 주택가격이 크게 상승하였다고 한다. 이러한 이유를 설명하기 위해서 gentrification을 원인으로 들고 있다. 즉, 일반적으로 주택가는 저소득층이 밀집해 있는 지역과 고소득층이 밀집해 있는 지역 등 비슷한 소득의 사람들이 모여 산다고 한다. 그런데, 도시 중심에는 대중교통을 포함한 사회 편의 시설이 집중되어 있기에 저소득층이 많이 거주하는데, 주택가격이 상승함에 따라 어느 순간 고소득층이 밀집한 지역으로 변경되는 tipping point에 도달하고, 주택가격이 상승하면 그 tipping point가 가까워 질 것임을 예상하기 때문에 가격 상승률이 더욱 높다는 설명을 한다.

한국의 경우에는 이러한 현상이 어떻게 나타나는가 검증을 해 보고자 하였다. 기존의 주택가격 결정 요인에 관한 연구는 주로 방의 수, 층수, 주변 교육 환경 등 구체적인 편의시설(amenity)에 따른 주택가격 상승에 초점을 맞추었으나 도시 중심과의 거리를 변수로 주택가격 상승률을 측정하지 않았기 때문이다. 국내 주택가격 상승기 중, 각 구별 통계를 얻을 수 있는 2005년 1월부터 2012년 5월까지의 통계를 대상으로 OLS regression with robust error 을 하였으며, 통제변수로는 Glaeser의 연구와 유사하게, 소득, 대졸자 이상 비율, 인구밀도를 두었다. 다만 소득의 경우 모든 구의 통계를 구할 수가 없어 가구당 직장기준 건강보험료를 대리변수로 사용하였다.

한편, 한국의 경우 도시중심(CBD)의 정의가 명확하지 않은 바, 고용밀도(면적당 고용인구)가 높은 지역을 도시중심으로 정의하였다. 또한 행정구역단위로 나누는 것은 교외지역과 경제적 교류가 활발한 오늘날의 현실과 괴리가 발생한다는 생각 하에, 광역도시통계권 설정을 위해 김동수 et. al에서 사용한 방법으로 서울의 경우 경기도, 부산의 경우 김해와 양산, 대구의 경우 경산시, 대전의 경우 논산시 및 계룡시, 광주의 경우 나주시를 포함시켜 분석하였다.

연구 결과, 미국의 경우와는 달리 도시중심과의 거리가 멀수록 주택가격 상승률이 높았다는 결과가 나왔다. 신도시 개발에 따른 경기도의 주택가격 상승률이 지나치게 높아 이러한 결과가 나왔으리라 가정하고 경기도 지역을 제외하여 실증분석을 실시해 보았다.

그러나 경기도 지역을 제외하더라도 마찬가지로 도시중심과의 거리가 먼 지역일수록 주택가격 상승률이 높다는 결과가 나왔다. 전세가격을 대상으로 마찬가지 실증분석을 하였는데, 전세가격 역시 도시 중심과의 거리가 멀수록 가격 상승률이 높다는 결과가 나왔다.

이러한 현상을 이해하기 위해서는, 추가적인 연구가 필요할 것이나, 그린벨트 해제현상과 더불어 도시 외곽 중심에서 진행된 신도시 개발이 그 원인으로 생각해 볼 수 있을 것이다. 신도시 개발을 통해 gentrification이 도시 외곽에서 일어났고, 이는 주택가격 상승률이 외곽에서 높도록 하는데 큰 영향을 미쳤을 것이다. 도시 외곽에서 거주하며 도시 중심으로 통근 통학하는 인구가 점차 증가하였음을 통해서도 도시 외곽의 거주자 증가 및 이에 따른 외곽 중심의 주택가격 상승을 이해할 수 있을 것이다.