Modelo de implementação de planos de manutenção: habitação social

Abstract

As insuficiências na qualidade e durabilidade do património edificado têm levado à sua degradação precoce e consequentemente a gastos imprevistos e frequentes em manutenção, reparação e reabilitação. Assim, o setor da construção tem vindo a preocupar-se cada vez mais com as questões relacionadas com a durabilidade e manutenção do edificado e, tendo em conta a relevância desta temática no âmbito social, económico e ambiental, foi desenvolvido um modelo de implementação de planos de manutenção preventiva para serem aplicados ao parque de habitação social gerido pela empresa municipal Domus Social (Porto). Foi estudada uma amostra constituída por dois bairros deste parque habitacional, que engloba um total de 27 edifícios. Estes foram inspecionados de acordo com uma metodologia e parâmetros previamente estabelecidos. Os resultados desta inspeção foram registados em fichas de avaliação e em relatórios de anomalias, para cada edifício. Cada um foi ainda objeto de avaliação do seu estado de conservação através de uma metodologia que tem vindo a ser desenvolvida e otimizada pela equipa de trabalho. Através de toda a informação recolhida e produzida desenvolveram-se planos de manutenção preventiva para cada bairro aos quais se associou a previsão da distribuição de custos ao longo dos próximos 20 anos da sua vida útil. O trabalho desenvolvido no âmbito da inspeção e avaliação do estado de conservação do edificado, bem como no da gestão da manutenção integrada dos bairros de habitação social, constituem instrumentos de apoio à gestão, essenciais para se atingir uma maior durabilidade do parque edificado, com qualidade e redução de custos, sendo aplicáveis a outros bairros independentemente da sua tipologia ou dimensão.

The lack of quality construction and durability is increasing among the built heritage leading to early degradation and consequently to more frequent and unforeseen expenses associated to maintenance, repair and refurbishment measures. Therefore, the construction sector has been increasingly concerned with issues related to the durability and maintenance of buildings. Considering the importance of this issue in the social, economic and environmental contexts, the development and implementation of a model of preventive maintenance applicable to social housing stock managed by the municipal company Domus Social (Oporto) is crucial. Two residential districts of 27 buildings were inspected in accordance with previously established methodology and parameters. The results of this inspection were recorded resorting to defect sheets, for each building. Each one was still subjected to assessment of their conservation level through a methodology that has been developed and optimized by the field work team. Through all the information collected and produced it was developed a preventive maintenance plan for each neighborhood complemented by cost distribution estimation for the next 20 years of its life cycle. The work developed in the field of visual inspection and assessment of the conservation state of the buildings, as well as the management model for the maintenance of social housing, constitutes a tool to support decision makers, essential to achieve more durable buildings with higher quality and lower costs, independent of their dimension and construction typology.