Tramitación administrativa del proceso edificatorio y estimación de viabilidad edificatoria de uso principal viviendas sobre parcela urbana entre medianeras

Abstract

[spa] El sector de la edificación abarca un amplio abanico de normativa que afecta directamente al proceso de la tramitación administrativa. Por una parte la regulación del suelo ordenada en la Ley del Suelo y por otra la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que marca la regulación del proceso de la edificación y define los principios esenciales sobre los que se ha de regir esta actividad. El presente TFG toma como punto de referencia la aplicación de la LOE y se centra en la figura del promotor como sujeto que impulsa, programa y financia las obras de edificación y sobre quién recae la obligación de gestión y tramitación del proceso edificatorio en cuanto a la necesidad de precisar las licencias y demás autorizaciones administrativas conforme a la legalidad vigente para la construcción de edificios de viviendas. En primer lugar se establecen las fases en la tramitación administrativa del proceso edificatorio mediante la secuencia a modo de guía, de los diferentes pasos, los agentes implicados, las normativas de referencia, las administraciones y organismo implicados, las responsabilidades y seguros del promotor, los modelos de instancias y documentación complementaria necesaria que un promotor ha de tener en cuenta desde el momento que decide emprender una promoción inmobiliaria, hasta que entrega las llaves al comprador de la vivienda. La segunda parte de este TFG completa una de las fases que integran los procedimientos anteriores y que sirve de inicio al promotor para decidir la conveniencia de emprender una promoción inmobiliaria. Se desarrolla un procedimiento para simplificar el cálculo para determinar la viabilidad edificatoria correspondiente a una parcela fuera del casco antiguo de Palma según alineación de espacio libre público o vial en manzana cerrada (AV MC) mediante la aplicación de las normas de edificación del PGOU de Palma (Texto refundido 2006), bajo el principio del mayor y mejor uso. Son muchos los requisitos a tener en cuenta en el momento de abordar una primera aproximación para analizar la viabilidad edificatoria sobre una parcela urbana. Desde su localización, geometría, su posición centrada o en esquina en la manzana, la ordenación urbanística, el número de viviendas posibles, la superficie edificable, sus costes de construcción y sus costes asociados, etc. darán como resultado unos valores y una información que será fundamental al promotor para decidir si emprender e impulsar la construcción. Por lo tanto, el objetivo es único: INTEGRAR LA INFORMACIÓN PARA SIMPLIFICAR LA GESTIÓN. Se explica el desarrollo realizado y el funcionamiento de una hoja de cálculo “Qué Puedo Edificar Versión 1” (QPEV1) para simplificar los cálculos de viabilidad edificatoria. Esta hoja de cálculo no forma parte de la documentación del TFG al tratarse de una aplicación informática de uso particular y por lo tanto no profesional. Se explica el procedimiento seguido y la matriz de datos, valores con normativa asociada utilizada que nos permita plantear cuantos supuestos se quieran para conocer QUÉ se puede edificar y CUANTO puede costar una promoción de viviendas en una parcela urbana entre medianeras.