Gayrimenkul Değerlemesinde Değerleme Uzmanlığı Üzerine Bir İnceleme

Abstract

Konut Edindirme Yasası ile Türkiye’nin gündemine gelen gayrimenkul değerlemesinin önemi artmıştır. Borç veren kurumlar açısından ipotek alınan gayrimenkulün, ikincil piyasalarda menkulleştirilecek ipoteklerinin, değerleme raporunun uluslar arası alanda da geçerliliğinin olmasını gerektirmektedir. Bu nedenle, öncelikle gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme uzmanları ile ilgili yasal düzenlemeler getirilmiştir. Bu aşamalardan geçilirken gayrimenkul değerlemesine ihtiyacın sadece kredi veren kuruluşlar için değil, şirketlerin bilançolarındaki gayrimenkuller, kamulaştırma, özelleştirme, denetim, vergi vb. birçok konuda hayatımızın içinde olduğu fikri karşımıza çıkmıştır fakat değerleme her zaman gerçekten konunun uzmanı olan kişiler tarafından yapılmıyordu ve herhangi bir standardı yoktu. Sermaye Piyasası Kurulu konunun önemini anlamış ve 2001 yılından itibaren ilgili yasal düzenlemeleri yerleştirmeye çalışmıştır. Bu tez gayrimenkul değerlemesinin önemini vurgulamayı ve değerleme uzmanlığı mesleğinin gerçekten yetkin kişiler tarafından yapılmasına katkıda bulunmayı amaçlamaktadır. Yapılan araştırmada; Türkiye’de gayrimenkul değerlemesi ve gayrimenkul değerleme uzmanlığının; konut edindirme yasasının gündeme gelmesinden sonraki gelişimini değerlendirmek için, bugün itibarı ile yasal olarak faaliyet gösteren 16 gayrimenkul değerleme şirketi incelenmiştir. Türkiye’deki resmi gayrimenkul değerlemelerinin İstanbul ve Ankara merkez ofislerinden yapıldığını, sadece 4 şirketin 10 yıldan fazla gayrimenkul değerlemesi alanında çalıştığını, bazı firmaların SPK onayı olmadan ticari faaliyette bulunduklarını, şirket sermaye ortaklık paylarına bakarak kalite standardının yükseleceğini, bazı kamu kurumlarının da değerleme şirketi ortağı olduklarını, lisanslı değerleme uzmanı sayılarının yetersiz olduğunu, sadece 1 kişinin uluslararası sertifikasyonu olduğunu, inşaat mühendisleri ve harita kadastro mühendislerinin sayısının gayrimenkul değerlemesinde en fazla çalışan meslek grubu olduklarını, alınan lisans eğitimi dışında gayrimenkul değerlemesi ile ilgili ders programı alma zorunluluğunun olmadığı tespit edilmiştir. Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortaklarının sadece sorumlu değerleme uzmanları olması, gayrimenkul değerlemesi yüksek lisans programının açılması ve gayrimenkul değerleme uzmanlarının bu programın mezunları olması gerektiği düşünülmektedir.

Real estate appraisal’s importance increased by becoming a current issue of mortgage law in Turkey. Real estate appraisal reports must have validity in international area for the lender associations to make their mortgaged real estates movable at secondary markets. So, firstly some law arrangements are presented about real estate appraisal companies and real estate appraisers. The idea that real estate appraisal is needed by not only the lender associations but also a lot of subjects in our life like companies’ real estates on balance sheets, nationalization, making private enterprise, control, tax etc. appeared suddenly in front of us during these stages but appraisal is not done by the experts about real estate appraisal every time and has no standards. Capital Markets Board of Turkey recognized the importance of the issue and worked for bringing some law arrangements till 2001. This thesis aims to assist in emphasizing the importance of real estate appraisal and being really perfect and expert of appraisers. 16 real estate appraisal companies legally now active are researched to evaluate the developing of the real estate appraisal and real estate appraisers after becoming a current issue of mortgage law and determined that real estate appraisals are legally done by Istanbul and Ankara center offices in Turkey, only 4 companies are working on real estate appraisal area more than 10 years, some real estate companies are working without capital markets board’s approval, the quality standard will increase by looking at the companies capital partnership ratio, some public associations are the partners of some real estate appraisal companies, the number of the licensed real estate appraiser’s is not enough, only 1 person has international appraisal certificate, the number of the civil engineers and the survey and cadastre engineers are the most working job group on real estate appraisal and lastly there is no obligation to attend any lesson programme about real estate appraisal out of graduate degree. In conclusion, “Only the responsible real estate appraisers must be the partners of the real estate appraisal companies, a real estate appraisal graduate programme must be formed and the real estate appraisers must have this degree” are thought.