Zur Kostenanalyse der privaten Umlegung als Teil der konsensualen integrierten Baulandentwicklung

Abstract

Die klassische Angebotsplanung als Organisationsmodell der Baulandentwicklung wird auf Grund der mangelnden finanziellen Ausstattung der Gemeinden zunehmend durch konsensuale integrierte Modelle ersetzt. Die Umlegung ist ein wichtiger Baustein dieser Modelle. Die Kosten der privaten Umlegung sind bisher noch nicht systematisch für die verschiedenen Umlegungsmodelle ermittelt worden. Diese Kostenunsicherheit der privaten Umlegung gegenüber der amtlichen Umlegung führt häufig zu mangelnder Akzeptanz des privaten Verfahrens durch die Eigentümer, so dass in der Vergangenheit die meisten Umlegungen hoheitlich durchgeführt wurden. Die private Umlegung wird analog der amtlichen Umlegung definiert. Dies ist notwendig, um die Rechtmäßigkeit der Umlegung sicherzustellen und die Allgemeingültigkeit der Untersuchungsergebnisse zu gewährleisten. Die private Umlegung ist ein im Wesentlichen privatrechtlich umgesetztes Grundstückstauschverfahren mit dem Ziel, die Besitz-, Eigentums- und andere Rechtsverhältnisse neu zu ordnen, so dass nach Lage, Form und Größe entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung für bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Hierbei sind die Vor- und Nachteile des Bebauungsplanes auf alle Eigentümer anteilsmäßig zu verteilen und die örtlichen Verkehrs- und Grünflächen sollen auf die Gemeinde kostenlos übertragen werden. Die vorliegende Arbeit leitet aus der Definition der privaten Umlegung drei Vertragsmodelle ab. Daran anschließend werden die Kostengruppen der privaten Umlegung dargestellt und anhand von sechs ausgesuchten Beispielen analysiert. Danach ist das Vertragsmodell der aufgelassenen Gesellschaft mit den relevanten Hauptkostenpositionen Liegenschaftsvermessung, Gebühr für die Übernahme der Vermessung in das Liegenschaftskataster, Notarkosten und Grunderwerbsteuer das kostengünstigste Modell. Bei den Vermessungskosten und Übernahmegebühren wurde der Untersuchung das Gebührenrecht des Landes Nordrhein-Westfalen zugrunde gelegt. Die konsensuale Baulandentwicklung bedingt die Akzeptanz aller Eigentümer. Diese ist nur zu erreichen, wenn auch alle Kosten der privaten Umlegung transparent dargestellt werden. Deshalb wurde ein Kalkulationsmodell entwickelt, welches auf der Grundlage des städtebaulichen Vorentwurfs die Kosten der privaten Umlegung erfasst. Die Ergebnisse der Kostenuntersuchungen der privaten Umlegung sind auch für die deduktive Ermittlung des Einwurfswertes in der amtlichen Umlegung bedeutsam. Wurden bisher die eingesparten Aufwendungen der amtlichen Umlegung gegenüber einer privaten Neuordnung (Kosten der privaten Umlegung) geschätzt, so ist nach den Untersuchungen dieser Arbeit eine genauere Kalkulation möglich. Zusammen mit dem zweistufigen Erschließungsmodell wird mit der vorgestellten privaten Umlegung ein geschlossenes, rechtmäßiges und zweckmäßiges Gesamtkonzept der konsensualen integrierten Baulandentwicklung vorgestellt, das die Gemeinden von Kostenbelastungen freistellt.