전세금과 전세권(傳貰權)의 관계 -전세권(傳貰權) 요소의 법적 의미와 전세권(傳貰權)의 법적 성질-

Abstract

전세금은 傳貰權의 법률관계에서 중요한 의미를 갖는다. 그러면 전세금의 지급이 있어야 傳貰權이 성립하고 또 용익기간 중에는 전세금의 반환채권은 확정적 분리양도가 허용되지 않는가? 민법은 이 문제에 대하여 명확한 언급을 하고 있지 않다.

전세금을 지급하는 것은 전세물의 사용ㆍ수익에 대한 대가를 지급하기 위한 것이다. 민법이 전세물의 인도를 傳貰權의 성립요건으로 규정하고 있지 않은 이상, 전세금의 지급도 傳貰權의 성립요건으로 보지 않는 것이 공평에 부합한다. 또 傳貰金返還請求權은 용익기간 종료시에 그 반환이 이루어지고, 또 채무불이행이 있으면 손해상당액을 공제한 후 잔액을 반환하는 것을 조건으로 하는 조건부채권이다. 따라서 용익기간 중 傳貰金返還債權의 확정적 분리양도를 허용하더라도, 민법이 예정하고 있는 전세권의 유상성, 손해배상금의 공제 그리고 전세금의 증감청구는 얼마든지 유지될 수 있다. 한편 전세권제도에 부동산을 담보하고 신용을 수수하는 기능이 있다는 점을 고려할 때, 전세권제도에 담보제도로서의 기능(담보물권성 또는 우선특권성)을 인정하지 않을 수 없다. 다만, 담보물권성 또는 우선특권성의 성립시기와 용익기간 중의 존속 문제는 민법이 이를 구체적으로 해결하고 있지 않다.

판례는 전세금을 傳貰權의 성립요건으로 하고 또 엄격한 의미에서 존속요건으로 하고 있다. 그 결과 傳貰權은 성립시뿐만 아니라 용익기간 중에도 용익물권성과 담보물권성을 모두 겸유하게 된다. 이처럼 판례는 전세금을 가장 강력한 의미에서 傳貰權의 요소로 파악하고 있다. 그러나 민법이 傳貰權의 법률관계에서 구체적으로 전세금에 어떠한 법적 의미를 부여하고 또 傳貰權을 어떻게 운용할 것 인가는 전적으로 개방하고 있다는 점에 비추어 볼 때, 판례는 傳貰權의 법률관계를 가장 제한적으로 운용하고 있다는 문제점을 안고 있다.