주택부담능력을 고려한 다세대·다가구 주택 밀집지역 주거환경정비에 관한 연구

Abstract

다세대·다가구 주택의 주거환경정비의 필요성에 대해서는 충분한 공감대가 이루어져 있으며, 다세대·다가구 주택 밀집지역의 물리적인 정비 방안에 관한 연구들이 꾸준히 이루어지고 있다. 그러나 이와 같은 연구들은 물리적인 환경 정비에만 관심을 가지고 있으며, 지불가능주택이라는 다세대·다가구 주택의 기능에 대한 고려는 부족한 상황이다. 따라서 본 연구는 다세대·다가구 주택 밀집지역의 주거환경정비과정에서 물리적인 환경정비와 함께 기존 거주자들의 주택부담능력도 유지할 수 있도록 하는 정책적 시사점을 도출하는 것을 연구의 목적으로 한다. 이를 위하여 본 연구는 3단계의 분석을 실시하였다. 먼저 다세대·다가구 주택 밀집지역의 주거환경정비 과정에서 환경의 변화에 따른 임대료와 주택부담능력의 변화 정도를 소득계층별로 분석하였으며, 이를 위하여 특성가격모형(Hedonic Price Model)을 사용하였다. 분석결과, 주차장이나 공원과 같은 기반시설의 정비에 따른 임대료와 주택부담의 증가는 기존 거주자들이 지불가능한 수준인 것으로 분석되었다. 그러나 개별주택의 개량에 의한 임대료와 주택부담의 증가는 기존 거주자들의 지불가능한 수준을 넘어서고 있으며, 따라서 개별주택의 개량을 포함한 주거환경정비가 완료될 경우, 도시 내 저렴주택으로서의 다세대·다가구 주택의 역할은 대부분 상실할 것으로 분석되었다. 다세대·다가구 주택 밀집지역의 주거환경정비에 따라 기존 거주자의 주택부담능력이 적정수준 이하로 감소하기 때문에 기존 거주자, 특히 세입자의 주택부담능력을 제고하기 위한 지원정책이 필요하다. 적합한 지원정책의 도출과 효과를 분석하기 위하여, 다세대·다가구 주택 밀집지역 주거환경정비에 따른 참여주체별 개발이익분석과 지원정책의 효과를 서울시의 휴먼타운 시범사업지구를 대상으로 한 모의실험을 통하여 분석하였다. 분석결과 개발이익의 대부분은 소유자에게 귀속되고 있음을 알 수 있으며, 공공과 세입자는 모두 음수의 개발이익을 나타내고 있었다. 따라서 공공은 소유자에게 개발이익을 환수하여 투입된 공공재원을 회수함과 동시에 세입자의 임대료 보조를 위한 재원을 마련할 필요가 있으며, 이를 위하여 적합한 세입자 지원방안은 소유자가 재원을 부담하는 형태인 임대료 규제이다. 임대료 규제의 효과를 분석한 결과 기반시설 공급에 의한 임대료 증가분을 규제하는 경우와 임대료 증가율을 7.5%로 규제하는 경우의 지역의 평균임대료는 유사한 수준으로 나타났으며, 저렴한 주택의 재고를 유지한다는 측면에서는 증가율을 규제하는 방법이 적정 임대료를 결정하여 규제하는 방법에 비하여 더 효과적인 것으로 나타났다. 본 연구에서 가정하고 있는 다세대·다가구 주택 밀집지역의 주거환경정비방안에서 주택의 개량은 개별주택 소유주에 의해 이루어지게 된다. 개별주택의 개량여부는 주택소유주들이 주택의 개량을 통해 얻을 수 있는 이윤에 달려있으며, 이윤은 정부의 정책에 따라 달라진다. 따라서 정부의 정책에 따른 개별주택의 개량여부의 분석이 필요하며, 이를 위하여 공공의 정책에 따른 소유주의 주택의 개량여부를 공공과 소유자 사이의 게임상황으로 설정하고 Leader-Follower 게임모형을 통하여 분석하였다. 분석결과, 약 40%의 연면적 인센티브를 제공하는 경우 현재의 임대료 수준을 유지하면서도 주택개량을 유도할 수 있는 것으로 나타났으며, 임대료를 기존 수준보다 낮게 규제하기 위해서는 과도한 연면적 인센티브가 필요한 것으로 분석되어 도입이 어려운 것으로 나타났다. 또한 사회적 환수의 대상이 되는 기반시설공급으로 인한 임대료 증가분을 규제하는 경우 연면적 인센티브를 30% 제공하면 80% 이상의 필지에서 주택개량을 선택할 수 있는 것으로 분석되어, 효과적인 정책인 것으로 나타났다. 본 연구에 따른 정책적 시사점은 다음과 같다. 먼저, 공원이나 주차장과 같은 기반시설 공급을 통한 다세대·다가구 주택주거환경정비를 적극적으로 추진하여야 한다. 공원이나 주차장은 다세대·다가구 밀집지역에서 개선요구가 매우 큰 주거환경요소이며, 이들의 공급 및 정비를 통한 주거환경정비에 의한 주택부담의 증가는 기존 거주자들이 지불가능한 수준이었다. 두 번째로 세입자의 주택부담능력 제고를 위해서는 물리적인 환경정비와 함께 추가적인 세입자 지원 정책이 필요하다. 개별주택의 개량을 포함한 환경정비가 이루어지면 다세대·다가구 주택 거주자의 주택부담은 과도하게 증가하였으며, 이는 최저소득계층과 저소득계층을 넘어 중산층가능계층의 주택부담까지 적정수준 이상으로 증가시켰다. 세 번째로 기반시설 공급에 따른 임대료 상승분을 규제하는 방식의 임대료 규제정책의 도입이 필요하다. 개발이익의 분배구조를 볼 때. 세입자 지원의 재원을 소유자가 부담하는 형태인 임대료 규제정책이 적합한 세입자 지원 정책인 것으로 생각되며 기반시설 공급에 의한 임대료 상승분의 규제는 사회적 환수의 대상이 되는 개발이익을 간접적으로 회수한다는 의미또한 있다. 네 번째로 기존의 임대료 수준을 유지하면서 주택개량을 유도하기 위해서는 연면적 인센티브의 수준을 40~50% 수준으로 증가시켜야 한다. 마지막으로 최저소득계층에 대해서는 임대료 보조정책에 기반한 세입자 지원 정책이 필요하다. 최저소득계층의 60%이상이 다세대·다가구 주택에 거주하고 있지만 이들의 주택부담은 과도하였으며, 연면적 인센티브와 임대료 규제를 조합한 정책으로는 이들을 위한 환경정비를 유도하기 어려운 것으로 나타났다. 따라서 최저소득계층에 한하여 임대료 보조정책이 필요하며 주거급여수준의 향상 등이 필요할 것이다.

The people have formed a consensus to improve residential environment in areas with concentrated multi-family (Dasedae·Dagagoo) houses. And there are many existing studies on improvement of physical environment in these areas. However, these studies have been unconcerned about important role of multi-family houses as affordable housings for low income bracket. The aim of this study is to draw policy implications for keeping housing affordability with improvement of physical environment in areas with concentrated multi-family houses. To achieve this, we conducted three analysis. First, hedonic price model is used to analyze effect of change of residential environment on housing rent and housing affordability. According to the results, increase of housing rent and housing expenditure by improvement of infrastructures such as parks and parking lots is affordable level for existing residents. However, increase of housing rent and housing expenditure by housing remodeling exceed affordable level for existing residents. Therefore, after finish improvement project, multi-family house will lost its important role as an affordable housing for low income bracket. Existing tenants support policy is necessary because of increase of housing rent and housing expenditure by residential environment improvement project is excessive. To draw proper support policy, we analyze development profit by each participant in improvement project and we also analyze effect of tenant support policies. According to the results, most of development profits are taken by home owners. And development profits of public sector and tenants are appeared negative numbers. Therefore, rent control policy is proper tenant support policy. Because rent control is financed from home owners and it can be used as a method to recapture development profit of home owners. According to the analysis of effectiveness of rent control, regulating rate of rent increase is more effective than regulating proper rent in terms of low cost housing stock preservation. This study is focused on residential environment improvement method that home owners improve their houses by themselves. Therefore, to achieve improvement of residential environment, government needs to induce home owners to improve their houses. Home ownersdecision is up to profit of improvement and the profit depends on government policy. To analyze this, we used game theory to analyze which policy makes homeowners to improve their houses. According to the results, 40% of FAR incentive can induce home owners to improve their houses with existing level of housing rent. And excessive FAR incentive is necessary to regulate rent below existing level of housing rent. The method which regulating increase of housing rent by improvement of infrastructures is very effective because, this method can induce 80% of home owners to improve their houses with 30% FAR incentive. Policy implications of this study are as follows. First, residential environmental improvement by infrastructure should be actively conducted. Infrastructure such as parks or parking lots are much sought after in areas with concentrated multi-family houses. However, increase of housing rent by infrastructure is affordable level for existing residents. Second, additional tenant support policy is necessary to keep housing affordability of existing residents. After finish improvement project, multi-family house will lost its important role as an affordable housing for low income bracket. Third, the rent control policy which regulating increase of housing rent by improvement of infrastructures is necessary to introduce. Fourth, 40~50% of FAR incentive is necessary to induce home owners to improvement their houses with keeping existing level of housing rent. Finally, housing rent assistance policy for the lowest income bracket is necessary. Over 60% of the lowest income bracket is lived in multi-family houses and their housing expenditure is excessive. However, policy combination of FAR incentive and rent control can not induce improvement of residential environment for this income bracket. Therefore, housing rent assistance policy such as housing allowance is necessary only for the lowest income bracket.