Influência dos prazos e custos de um empreendimento no seu investimento

Abstract

O presente Trabalho analisa e estuda um Empreendimento real de Promoção Imobiliária, relativo à construção de um edifício com 7 pisos de apartamentos, de diferentes tipologias e 3 pisos de caves na zona central de Lisboa. O estudo será dividido em 3 partes: 1ª Parte Utilizando o Planeamento das actividades referentes à construção do edifício, será feita uma análise estatística, recorrendo ao Método PERT e simulações de Monte Carlo, com o objectivo de encontrar as durações do projecto com a probabilidade mais elevada de conclusão. A essas actividades também vão ser associados custos de execução que variarão em função dos diferentes prazos encontrados na análise estatística e que ultimamente farão variar o Custo Total da Construção da Obra; 2ª Parte Com os resultados obtidos na 1ª Parte deste trabalho, irá ser realizada uma análise de viabilidade económica do empreendimento, de forma a poder ser aferido se o negócio imobiliário em causa é (ou não é) um bom investimento, tendo em conta os diferentes custos de execução do empreendimento; 3ª Parte Análise de viabilidade económica do investimento – combina as informações estimadas nas duas partes anteriores, de modo que seja possível, por via de análises de Cash Flows, traçar cenários financeiros e retirar conclusões.

Assim, na 1ª parte deste estudo serão estimados os custos da construção do empreendimento, relacionados com as variações da duração da obra, com o objectivo de se demonstrar quais as durações mais vantajosas, dentro dos prazos mínimos aceitáveis. A 2ª parte, por sua vez, terá como objectivo principal estudar o investimento total que terá de ser feito, tendo em conta possíveis atrasos ou adiantamentos na fase de construção e cenários variados de vendas de fracções autónomas, de forma a poderem ser tiradas conclusões sobre a influência que essas variações implicarão no valor global do custo e lucro do investimento imobiliário em estudo. Estes estudos são muito importantes na medida em que podem ser feitos pela empresa de construção antes da execução da obra (1ª parte deste estudo) e dessa forma conhecer a gama de prazos e custos que terão forçosamente de ser respeitados, sob pena de gerar prejuízos. Da mesma forma, estes estudos também poderão ser realizados pelo dono de obra/promotor (1ª e 2ª Parte deste estudo), com o objectivo de saber quais os prazos e custos que poderá e deverá exigir ao Empreiteiro, para que o seu investimento seja rentável.

The present academic work studies a Real Estate Investment made for an apartment building with different typology apartments and 7 storeys in the center of Lisbon. This study is separated in 2 parts: 1st Part Using the activities Plan related to the construction of the building, a PERT Analysis and a Simulation of Monte Carlo will be made, with the objective of finding the durations of the project with the highest probability of occurring. Those activities will have production costs associated to them that will depend on the different schedules encountered on the previous statistics analysis and ultimately implicate variations on the Total Cost of the Construction; 2nd Part With the results of the 1st Part of this Thesis, an Economic Viability Analysis of the Enterprise will take part, so that it can be possible to assess if the investment being made is a good or a bad one, using as an input the different costs of the Construction of the Real Estate Business; 3rd Part Assesses the economic viability of the investment by combining the information estimated on both previous parts. Using Cash Flows analysis, conclusions will be taken, regarding the financial results of this investment. Therefore, the 1st part of this academic work will be to estimate the costs related to the construction of the Enterprise, which depend directly on its duration, with the objective of clearly demonstrate which of those durations is more advantageous or disadvantageous, within the acceptable deadlines. As for the 2nd Part, the main goal will be to study the Total Investment that will have to be made, considering possible delays or furtherances during the construction, so that conclusions can be taken regarding the influence that those variations will imply on the Global Cost of the Real Estate Business. These studies are very helpful because they can be made by the Construction Company before the actual construction begins (1st Part of this Work), allowing the company to know exactly which deadlines and costs they will have to fulfill, otherwise generating losses. These studies also can be made by the Real Estate Developer (1st and 2nd Parts of this Work), with the goal of knowing the deadlines and costs that will have to be fulfilled by the Construction Company, so that the Investment being made can be lucrative.